Pełnomocniku, czy powinieneś zacząć się martwić? Kilka słów o przywróceniu odrębnego postępowania gospodarczego.

Od 2012 r. sprawy gospodarcze były rozpoznawane w trybie zwykłym. Praktyka pokazała jednak konieczność przywrócenia odrębnego postępowania gospodarczego, które wkrótce znów znajdzie się w polskim porządku prawnym dzięki nowelizacji Kodeksu Postępowania Cywilnego z dnia 4 lipca 2019 r.

Przewidziane zostały różne obostrzenia, które z jednej strony mają na celu usprawnienie pracy sądów, a z drugiej mogą stanowić pułapkę dla pełnomocnika.

"SPORY PO NOWEMU"
Zapraszamy na praktyczne szkolenie dotyczące nowelizacji KPC w 2019 roku,
29 sierpnia, w Warszawie.

Zarejestruj się

1. Dodatkowy bat na przedsiębiorcę: rozszerzenie katalogu spraw gospodarczych

Wraz z wejściem nowych przepisów, najważniejszą zmianą będzie rozszerzenie katalogu spraw uznawanych za gospodarcze. Zostaną włączone sprawy z umów o roboty budowlane oraz te ze związanych z procesem budowlanym umów służących wykonaniu robót budowlanych, z umów leasingu oraz sprawy przeciwko osobom odpowiadającym za dług przedsiębiorcy solidarnie lub subsydiarnie, z mocy prawa lub czynności prawnej. Zatem, dlaczego wdrażane zmiany zostały uznane za konieczne?

Ustawodawca założył, że powyższe sprawy powinny być rozpatrywane przez sąd gospodarczy z dwóch przyczyn. Po pierwsze, stronami tego typu sporów będą najczęściej przedsiębiorcy. Po drugie, nawet jeżeli takie spory nie będą toczyć się między przedsiębiorcami, to i tak będą wiązać się z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ustawodawca założył, że od powyższych kategorii podmiotów należy oczekiwać profesjonalizmu, dlatego możliwe jest nałożenie na nich pewnych dodatkowych obowiązków i obostrzeń.

Problem powstaje, kiedy w sprawę zaangażowany będzie jednoosobowy przedsiębiorca lub, co gorsza, nie-przedsiębiorca. W takiej sytuacji istnieje możliwość ucieczki od surowych przepisów rządzących postępowaniem gospodarczym, jednak wymaga to szybkiego działania. W praktyce dla pełnomocników oznacza to konieczność złożenia wniosku do sądu o rozpoznanie sprawy w trybie zwykłym już w pozwie lub odpowiedzi na pozew. Takie żądanie będzie wiążące dla sądu, ale nie spowoduje przekazania sprawy innemu organowi. Spór zostanie rozstrzygnięty przez sąd gospodarczy, jednak z pominięciem przepisów o postępowaniu gospodarczym.

Kompleksowe zestawienie zmian w katalogu spraw uznawanych za gospodarcze przedstawia poniższa tabela.

Sprawy gospodarcze

2. Prekluzja dowodowa, czyli żwawsze tempo postępowania

Aby sprostać potrzebom obrotu gospodarczego w nowym postępowaniu gospodarczym postawiono na szybkość. Z tego względu, bardzo ograniczono możliwość powoływania twierdzeń i dowodów. Koniecznym będzie powoływanie ich już w pierwszym piśmie w sprawie – w pozwie lub w odpowiedzi na pozew. W czasie procesu pełnomocnik będzie mógł przytaczać nowe twierdzenia i dowody tylko wówczas, gdy uprawdopodobni, że ich wcześniejsze przedstawienie nie było możliwe lub potrzeba ich przytoczenia wynikła później. Będzie miał na to jednak nie więcej niż dwa tygodnie od spełnienia się jednej z powyższych przesłanek.

3. Zeznania świadków: Zło konieczne i ostateczność?

Kolejnym wyrazem szybkości jest całkowita marginalizacja dowodu z przesłuchania świadków jako dowodu pochłaniającego najwięcej czasu. Regułą będzie dowodzenie czynności strony, w szczególności oświadczeń woli lub wiedzy, z którymi prawo łączy nabycie, utratę lub zmianę uprawnienia w zakresie danego stosunku prawnego, za pomocą dokumentu rozumianego szeroko, zgodnie z art. 773 Kodeksu cywilnego. Dowód z dokumentu będzie można zatem przeprowadzić nie tylko poprzez okazanie formy papierowej, ale i elektronicznej – nawet w postaci nagrania dźwiękowego, wizualnego lub audiowizualnego. Można odstąpić od przedstawienia dokumentu na potwierdzenie czynności strony jedynie wtedy, kiedy strona wykaże, że nie jest w stanie go okazać z przyczyn od niej niezależnych. Dowodem ultima ratio będą zeznania świadków – sąd sięgnie po nie dopiero wtedy, kiedy nie będzie możliwości potwierdzenia faktów powoływanych przez strony w żaden inny sposób.

4. Nieprawomocny wyrok jako tytuł zabezpieczenia

Następna, duża zmiana dotyczy wyroku I instancji zasądzającego świadczenie w pieniądzu lub rzeczach zamiennych. Od chwili wejścia w życia nowych przepisów będzie on stanowić wykonalny tytuł zabezpieczenia już od chwili jego wydania. Nie będzie zatem zachodzić konieczność wnioskowania o nadanie klauzuli wykonalności.

Odesłanie w tym zakresie do przepisów dotyczących nieprawomocnego nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym oznacza także, że powód może zaproponować wybrany przez niego sposób zabezpieczenia. Sąd nie będzie jednak związany wnioskiem powoda, a nawet może ograniczyć zabezpieczenie na wniosek pozwanego. Wystarczające będzie zabezpieczenie w postaci uiszczenia na rachunek depozytowy Ministra Finansów odpowiedniej sumy pieniężnej.

Nowe zasady wejdą w życie 7 listopada 2019 r., mimo to sprawy wszczęte i niezakończone przed tą datą będą rozpoznawane z pominięciem przepisów o postępowaniu w sprawach gospodarczych.

Autorzy:

Anna Duplicka
Łukasz Żabczyński

Wymogi formalne, czyli jak nie wpaść w pułapkę procesową

Nowelizacja stawia przed stronami oraz profesjonalnymi pełnomocnikami nowe wymagania, jeśli chodzi o wymogi formalne pism procesowych. Brak uwzględnienia tych dodatkowych wymogów będzie zapewne przyczyną wielu zwrotów pism lub bezskuteczności szeregu czynności procesowych. Nie trzeba wspominać przy tym, iż brak zachowania wymogów formalnych pisma jest zazwyczaj automatycznie kwalifikowane jako brak należytej staranności pełnomocnika.

Zmiany wynikające z nowelizacji dotyczą:

1. ogólnych wymogów formułowania pism – wszystkich pism przygotowawczych i w szczególności tych, które dotyczą pozwu oraz pism przygotowawczych,

2. wymogów formułowania pism wymaganych wyłącznie w postępowaniu gospodarczym,

3. nowych zasad doręczania pozwu oraz odpisów pism procesowych pomiędzy fachowymi pełnomocnikami,

4. skutków niezachowania wymogów formalnych pism.

"SPORY PO NOWEMU"
Zapraszamy na praktyczne szkolenie dotyczące nowelizacji KPC w 2019 roku,
29 sierpnia, w Warszawie.

Zarejestruj się

Nowe zasady dotyczące wszystkich pism procesowych

W tym zakresie istotne zmiany dotyczą:

1. wymogu wskazania w każdym piśmie procesowym faktów, na których strona opiera swój wniosek lub oświadczenie, oraz wskazanie dowodu na wykazanie każdego z tych faktów,

Konieczne będzie zatem skrupulatne wskazywanie, iż jeśli strona powołuje w uzasadnieniu pozwu fakt złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy, to na wykazanie tego faktu przywołuje od razu w treści uzasadnienia pozwu dowód w postaci dokumentu oświadczenia o odstąpieniu i dokumentu – dowodu odebrania tego oświadczenia przez drugą stronę.

2. obowiązku dołączenia do pisma procesowego załączników wymienionych w tym piśmie (do tej pory wymogiem formalnym było jedynie wymienienie załączników),

Nowe zasady dotyczące pozwu i pism przygotowawczych

Z kolei, jeśli chodzi o wymogi formalne dotyczące takich pism, dochodzi jeszcze wymóg w postaci konieczności:

1. w przypadku wniosku w pozwie o zażądanie na rozprawę dowodów znajdujących się w sądach, urzędach lub u osób trzecich – uprawdopodobnienia, że strona sama uzyskać ich nie może (np.: w drodze wniosku o dostęp do informacji publicznej),

2. (w piśmie przygotowawczym) zwięzłego podania stanu sprawy, z wyszczególnieniem które fakty przyznaje, a którym zaprzecza,

Ten wymóg należy odczytywać łącznie z dwoma nowymi obowiązkami procesowymi dotyczącymi przebiegu rozprawy:

1. obowiązkiem złożenia oświadczenia co do twierdzeń strony przeciwnej dotyczących faktów, oraz

2. obowiązkiem wyszczególnienia faktów, którym strona zaprzecza.

Tym samym nie będzie już dopuszczalne użycie w piśmie procesowym formułki „Strona zaprzecza wszystkim faktom, poza tymi, które wprost przyznaje”.

3. obowiązku wypowiedzenia się co do twierdzeń i dowodów zgłoszonych przez stronę przeciwną,

4. Wskazanie podstaw prawnych swoich żądań lub wniosków-w piśmie przygotowawczym wnoszonym przez stronę zastępowaną przez adwokata, radcę prawnego, rzecznika patentowego lub Prokuratorię Generalną Rzeczypospolitej Polskiej, którą przewodniczący zobowiązał do wskazania w piśmie przygotowawczym także podstaw prawnych jej żądań i wniosków.

Dodatkowe wymogi w postępowaniu gospodarczym

Nowelizacja wprowadziła dodatkowe wymogi, jeśli chodzi o pisma procesowe w postępowaniu gospodarczym

1. pozew powinien zawierać również wskazanie adresu poczty elektronicznej powoda albo oświadczenie powoda, że nie posiada takiego adresu,

2. pierwsze pismo procesowe pozwanego wniesione po doręczeniu odpisu pozwu powinno zawierać również wskazanie adresu poczty elektronicznej albo oświadczenie pozwanego, że nie posiada takiego adresu.

Niespełnienie powyższych wymogów uznaje się za brak formalny pisma uniemożliwiający nadanie mu prawidłowego biegu.

Nowe zasady doręczenia pozwu oraz doręczeń pomiędzy kwalifikowanymi pełnomocnikami

Warto przy tym pamiętać, iż nowelizacja zmienia zasady doręczenia pozwu podmiotom nie podlegającym wpisowi do rejestru sądowego (i nie objętych rygorami fikcji doręczenia zastępczego) – w takim wypadku sąd zawiadamia powoda o braku możliwości doręczenia pisma oraz zobowiązuje go do doręczenia pozwanemu przesłanego pisma za pośrednictwem komornika (częściowo nie dotyczy to EPU, gdzie punktem odniesienia jest adres z rejestru PESEL).

Powód w terminie dwóch miesięcy od dnia doręczenia zobowiązania musi:

1. 1. 1. przekazać sądowi potwierdzenie doręczenia pisma pozwanemu przez komornika;

albo

1. 1. 2. zwrócić pismo i przekazać sądowi aktualny adres pozwanego;

albo

1. 1. 3. zwrócić pismo i przekazać sądowi dowód, że pozwany przebywa pod adresem wskazanym w pozwie.

Po bezskutecznym upływie tego terminu postępowanie zostaje zawieszone.

Dodatkowo, w kwestiach dotyczących doręczenia pomiędzy fachowymi pełnomocnikami, wprowadzono możliwość doręczania przez nich sobie nawzajem pism procesowych drogą elektroniczną. Jednakże ograniczona ona została wyłącznie do konkretnej, toczącej się sprawy. W tej sytuacji pełnomocnicy są zobowiązani do podania do wiadomości sądu danych adresowych używanych w danej sprawie. Oświadczenie to nie może być zawarte z zastrzeżeniem warunku ani terminu. Odstąpienie od tego sposobu doręczania pism możliwe jest poprzez zarządzenie sądu na zgodny wniosek stron.

Jakie są skutki braku zachowania wymogów formalnych

Zgodnie z nowelizacją, jeżeli pismo procesowe wniesione przez adwokata, radcę prawnego, rzecznika patentowego lub Prokuratorię Generalną Rzeczypospolitej Polskiej nie może otrzymać prawidłowego biegu wskutek niezachowania warunków formalnych, przewodniczący zwraca pismo stronie bez wezwania do jego poprawienia lub uzupełnienia. W zarządzeniu o zwrocie pisma wskazuje się braki, które stanowią podstawę zwrotu.

W terminie tygodnia od dnia doręczenia zarządzenia o zwrocie pisma, strona może je wnieść ponownie. Jeżeli pismo to nie jest dotknięte brakami, wywołuje skutek od daty pierwotnego wniesienia. Skutek ten nie następuje w przypadku kolejnego zwrotu pisma, chyba że zwrot nastąpił na skutek braków uprzednio niewskazanych.

Przemysław Wierzbicki
Adwokat, Partner, Doradca restrukturyzacyjny
Członek IBA, INSOL Europe, Stowarzyszenia Praktyków Restrukturyzacji oraz Honorowy Przewodniczący Sekcji Prawa Upadłościowego i Restrukturyzacyjnego przez ORA Warszawa

Umowa dowodowa – wyzwanie i dla tworzącego umowę i dla prowadzącego spór

Nowelizacja KPC wprowadza do polskiej procedury cywilnej całkowicie nową instytucję, tzw. „umowy dowodowej”, w ramach której strony umówią się, że w przypadku sporu sądowego pewne dowody będą wyłączone. Celem takiego rozwiązania jest przyspieszenie procesów. Niestety umowa dowodowa może być również pułapką dla słabszej strony kontraktu, której strona silniejsza zechce w ten sposób utrudnić ewentualne dochodzenie roszczeń.

Ponadto, formułując zapisy umowy dowodowej trzeba bardzo uważać na poszczególne rozwiązania – skoro bowiem mamy do czynienia z całkowicie nową instytucją prawną, próżno szukać wskazówek w jakimkolwiek orzecznictwie.

"SPORY PO NOWEMU"
Zapraszamy na praktyczne szkolenie dotyczące nowelizacji KPC w 2019 roku,
29 sierpnia, w Warszawie.

Zarejestruj się

Co oznacza „umowa dowodowa”?

W ramach nowych przepisów o postępowaniu w sprawach gospodarczych ustawodawca przewidział rozwiązanie, gdzie strony mogą się umówić o wyłączenie określonych dowodów w postępowaniu w sprawie z określonego stosunku prawnego powstałego na podstawie umowy (umowa dowodowa). Z uwagi na daleko idące skutki procesowe, umowa dowodowa musi zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności albo ustnie przed sądem. W przypadku późniejszego sporu, sąd nie dopuści z urzędu dowodu wyłączonego umową dowodową.

Przykładowo, przedsiębiorcy – strony umowy o roboty budowlane mogą się umówić, że w ewentualnym sporze dotyczącym tej umowy nie będzie można powołać dowodu z zeznań świadków oraz dowodu z opinii biegłego (cel - prymat dokumentów). Jeśli późnej powstanie spór, za ile metrów kwadratowych chodnika ma obowiązek zapłacić zamawiający, wykonawca nie będzie mógł powołać się na zeznania brygadzisty oraz nie będzie mógł wnosić o biegłego w celu obmiaru z natury. Do dyspozycji pozostanie za to, na przykład, protokół odbioru i wskazane tam ilości metrów kwadratowych lub dokumenty faktur zakupu kostki brukowej na potrzeby wykonania chodnika.

Jak należy sformułować klauzulę w umowie?

Wbrew pozorom, prawidłowe sformułowanie umowy dowodowej nie jest łatwe, i dopóki instytucja ta nie obrośnie orzecznictwem, nie da się tego zrobić w bardzo bezpieczny sposób.

Po pierwsze, umowa dowodowa zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu jest nieważna. Wszelkie zatem sformułowania typu „jeśli spór powstanie na etapie do dokonania odbioru końcowego…” lub „w przypadku, jeśli strony odrzucą rozstrzygnięcie mediatora…” narażają umowę dowodową na nieważność.

Po drugie, przepis dotyczy umówienia się przez „strony”.Stąd, wydaje się, że wyłączenie dowodów powinno dotyczyć zarówno powoda, jak i pozwanego, i nie powinno działać wyłącznie w odniesieniu do procesu zainicjowanego przez jedną ze stron.

Po trzecie, mowa jest o wyłączeniu „określonych dowodów”, stąd nie wiadomo, czy chodzi o wyłączenie pewnych kategorii dowodów (np.: zeznań jakichkolwiek świadków), czy też konkretnych dowodów (np.: zeznań świadka Jana Kowalskiego). W naszej opinii, racjonalne byłoby pierwsze rozwiązanie, ale literalne brzmienie przepisów tego nie rozstrzyga.

Po czwarte, umowa dowodowa będzie umową procesową, co jednak nie powinno wykluczać zastosowania do niej odpowiednio ogólnych przepisów Kodeksu Cywilnego dotyczących umów (np.: instytucji wyzysku oraz granic swobody kontraktowej stron (art. 353¹ Kodeksu cywilnego)). Szczególnie ta druga instytucja może mieć zastosowanie do umów dowodowych, których warunki są rażąco krzywdzące dla jednej ze stron.

Po piąte, umowa dowodowa, w naszej opinii, podlega ogólnym zasadom prawa konkurencji – może zatem stanowić przejaw nadużycia pozycji dominującej, jeśli jej warunki nieuczciwie regulują sytuację drugiej strony umowy dowodowej.

Jak korzystać z umowy dowodowej w sądzie?

Kontradyktoryjny charakter postępowania cywilnego będzie wymagał, by strona postępowania sądowego, która chce skorzystać z umowy dowodowej (np.: w celu obrony przed wnioskami dowodowymi przeciwnika procesowego) będzie musiała przedstawić sądowi fakt zawarcia takiej umowy. Ustawodawca nie przesądził jednak, czy uwzględnienie umowy dowodowej przez sąd wymaga zgłoszenia przez stronę zarzutu, twierdzenia lub wniosku – można wręcz odnieść wrażenie, że sama wiedza sądu o takiej umowie obliguje go do pominięcia z urzędu dowodu objętego wyłączeniem z umowy dowodowej. Jest to istotne w kontekście prekluzji twierdzeń i dowodów, zarówno wynikającej z zarządzenia przewodniczącego lub ogólnych zasad prekluzji w postępowaniu gospodarczym.

Jeśli chodzi o przeciwnika strony, która chce skorzystać z umowy dowodowej, ustawodawca ograniczył mu pole działania - zarzut nieważności lub bezskuteczności umowy dowodowej można podnieść najpóźniej na posiedzeniu, na którym powołano się na tę umowę, a jeśli uczyniono to w piśmie procesowym – najpóźniej w następnym piśmie procesowym albo na najbliższym posiedzeniu. W konsekwencji zatem, przeciwnik musi być gotowy do błyskawicznego przedstawienia argumentów przemawiających za nieważnością lub bezskutecznością umowy dowodowej (np.: jako sprzecznej z prawem konkurencji).

Konsekwencje wyeliminowania niektórych dowodów w sądzie – w oparciu o co sąd orzeknie?

Oczywiście nasuwa się pytanie, jak sąd miałby ustalać stan faktyczny sprawy w sytuacji, gdy pewnych dowodów nie można przeprowadzić? Nowelizacja zakłada, iż fakty, które miałyby zostać wykazane dowodami wyłączonymi przez umowę dowodową, sąd może ustalić na podstawie twierdzeń stron, biorąc pod rozwagę całokształt okoliczności sprawy. Jeżeli ustalenia wymaga rozmiar należnego świadczenia, przepis art. 322 KPC stosuje się odpowiednio.

Oznacza to, iż sąd powinien przestać szukać precyzyjnego potwierdzenia określonych faktów w dowodach, a raczej kierować się „ogólnym odczuciem” co do stanu faktycznego. Nie trzeba specjalnych analiz, by założyć, iż sytuacja taka dla sądu nie będzie komfortowa i wielu sędziów będzie raczej dążyć do oddalenia powództwa niż zasądzenia kilkadziesiąt milionów złotych, gdyż po lekturze pozwu i pism procesowych sąd dojdzie do wniosku, iż „powód może mieć rację”. Oczywiście może to również zadziałać przeciwko pozwanemu, stąd wszelki automatyzm w stosowaniu umowy dowodowej nie jest wskazany.

Statystycznie jednak, umowa dowodowa będzie chyba niestety działać przeciwko słabszej stronie umowy i wielu zamawiających (także w ramach zamówień publicznych) być może sięgnie po umowę dowodową żeby „schłodzić głowy” wykonawców i odwieść ich od wszczynania sporów sądowych.

Przemysław Wierzbicki

Adwokat, Partner, Doradca restrukturyzacyjny

Członek IBA, INSOL Europe, Stowarzyszenia Praktyków Restrukturyzacji oraz Honorowy Przewodniczący Sekcji Prawa Upadłościowego i Restrukturyzacyjnego przez ORA Warszawa

Możliwe utrudnienia dla inwestorów i właścicieli

Wraz z działalnością Komisji Reprywatyzacyjnej powołanej do spraw związanych z nieruchomościami warszawskimi powróciła dyskusja nad koniecznością systemowego rozwiązania problemu reprywatyzacji. Niestety pomimo zapowiedzi projekt „dużej ustawy reprywatyzacyjnej” przedstawiony 20 października tego roku przez Ministerstwo Sprawiedliwości nie rozwiązuje tego problemu – a co gorsza wprowadza regulacje mogące zdestabilizować rynek nieruchomości w Polsce. Jak dotąd projekt nie został skierowany do pracy legislacyjnych, jednak ciągle widnieje na stronie Ministerstwa wraz z prośbą o zgłaszanie do niego uwag. Dlatego warto jeszcze przed formalnym rozpoczęciem procedury legislacyjnej zastanowić się nad jego skutkami dla obecnych właścicieli spornych nieruchomości.

Wygaszenie roszczeń

            Jedna z fundamentalnych zmian w wprowadzanych w projektowanej ustawie dotyczy możliwości dochodzenia zwrotu znacjonalizowanych nieruchomości. Projekt zakłada, że co do zasady w dniu wejścia w życie ustawy wygasną wszelkie prawa lub roszczenia wynikające z przejęcia własności lub współwłasności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz innych osób prawnych prawa publicznego na podstawie przepisów nacjonalizacyjnych wydanych po 1944 roku, także w przypadku przejęcia dokonanego z naruszeniem tych przepisów albo bez podstawy prawnej. W tym samym dniu wygasną wszystkie obciążenia nieruchomości powstałe przed przejęciem. Postępowania sądowe, sądowo-administracyjne oraz cywilne dotyczące reprywatyzacji nieruchomości zostaną na mocy ustawy umorzone w dniu jej wejścia w życie. Obowiązkiem sądu w takich okolicznościach będzie zwrot stronie całego wpisu lub opłaty sądowej. Wejście w życie planowanej ustawy uniemożliwi wznowienie postępowań dotyczących przejęcia nieruchomości i stwierdzanie nieważności tego typu decyzji. Wygaszenie roszczeń związanych z nacjonalizacją nieruchomości w okresie Polski Ludowej umożliwi jej prawowitym właścicielom ubieganie się o stosowne odszkodowania od Skarbu Państwa. 

Wyjątkiem od tych zasad będą służebności gruntowe odpowiadające służebności drogi koniecznej lub służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli albo innego urządzenia. Dlatego właściciele nieruchomości sąsiadujących ze spornymi gruntami, którzy korzystają z ustanowionych na nich ograniczonych praw rzeczowych mogą spać spokojnie.  Niestety w gorszej sytuacji są właściciele, którzy nabyli nieruchomość od osoby nieuprawnionej do jej odzyskania w drodze różnych postępowań reprywatyzacyjnych.

Skutki uchylenia lub zmiany prawomocnego orzeczenia 

Projekt ustawy przewiduje, że w ciągu 10 lat od dnia jej wejścia w życie będzie możliwe złożenie wniosku o uchylenie bądź zmianę prawomocnego orzeczenia o wydanie nieruchomości, o ustaleniu stosunku prawnego lub prawa albo o stwierdzeniu nabycia spadku, o dział spadku lub zezwalającego kuratorowi spadku na dokonanie czynności prawnej przekraczającej zakres zwykłego zarządu, jeżeli w skład spadku wchodziła nieruchomość przejęta. Prawo to ma przysługiwać dotychczasowemu właścicielowi bądź jego spadkobiercy, których nieruchomość została nabyta przez osobę nieuprawnioną. Analogiczne roszczenie zyskają Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego. Projekt wyszczególnia, że za osobę nieuprawnioną uważa się taką, która nabyła nieruchomość na podstawie podrobionego bądź sfałszowanego dokumentu, zatajenia albo nieustalenia przez sąd istotnych dla sprawy okoliczności, a także na podstawie nabycia za świadczenie rażąco niewspółmierne do wartości nieruchomości. Prawomocne orzeczenie wydane w takim postępowaniu będzie podstawą do wpisu w księdze wieczystej. Da ono także możliwość pozbawienia własności nieruchomości także osobę, która nabyła ją od osoby nieuprawnionej – chyba, że nabywca w chwili dokonania odpłatnej czynności prawnej nie mógł nawet przy zachowaniu należytej staranności dowiedzieć się o istnieniu okoliczności przewidzianych ustawą.

Regulacja ta stanowi zagrożenie dla osób, które nabyły nieruchomości od nieuprawnionych. Przede wszystkim będą one musiały wykazać dołożenie należytej staranności. Biorąc pod uwagę możliwą skalę zjawiska nieuczciwej reprywatyzacji oraz braki legislacyjne w tym zakresie takie problemy mogą dotyczyć ogromnej liczby właścicieli. Trudno zakładać, że każdy sprzedawca nieruchomości może być potencjalnym oszustem, który nieprawnie „odzyskał” znacjonalizowaną nieruchomość. Jednak aby uchronić się przed  zarzutem braku dołożenia należytej staranności należałoby skrupulatnie badać historię danej nieruchomości – i to nie raz w zakresie przekraczającym dane dostępne w rejestrach publicznych. Poza tym wyciąganie konsekwencji wobec osób trzecich jest tak naprawdę przerzucaniem na nich odpowiedzialności za zaniedbania instytucji państwowych – które przez tak wiele lat nie potrafiły skutecznie rozwiązać problemu reprywatyzacji. Aż przez dziesięć lat po wejściu w życie tej ustawy właściciele – przede wszystkim nieruchomości położonych w miastach – nie będą mogli być pewni swojego prawa własności. Oznacza to poważne utrudnienia dla polskiego rynku nieruchomości i stworzenie kolejnego pola do nadużyć.

adwokat Jacek Kosiński

UOKiK pracuje nad zmianami ustawy o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Główną z planowanych zmian jest wyeliminowanie z rynku najpopularniejszej formy rachunku powierniczego, jaką jest otwarty rachunek bez zabezpieczenia. Zmiany te mogą oznaczać spore problemy dla małych i średnich firm deweloperskich, które nie są w stanie samodzielnie sfinansować całości inwestycji. Jeżeli projektowane zmiany wejdą w życie kupujący będzie mógł wpłacać pieniądze na zamknięty rachunek powierniczy bądź otwarty, ale tylko zabezpieczony gwarancją bankową lub ubezpieczeniową.

Na banki prowadzące rachunki powiernicze planuje się nałożyć dodatkowe obowiązki: sprawdzenie tytułu prawnego do gruntu, zgodności prospektu informacyjnego oraz wzoru umowy deweloperskiej z ustawą, a także ewentualnego objęcia dewelopera postępowaniem restrukturyzacyjnym bądź upadłościowym. Ponadto projekt zawiera regulacje dotyczące wymaganej obecnie przez banki umowy rezerwacyjnej.

Zgodnie z założeniami deweloper – w zamian za wpłatę 1 % ceny nabycia mieszkania – zobowiąże się w umowie do czasowego wyłączenia lokalu ze swojej oferty. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej suma ta zostanie zaliczona na poczet ceny lokalu. Natomiast w sytuacji, gdy do zawarcia takiej umowy nie dojdzie z winy dewelopera będzie on zobowiązany do zwrotu kaucji w podwójnej wysokości.

Jacek Kosiński

Źródło: Rzeczpospolita 

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok w sprawie C-248/16 Austria Asphalt. Stwierdził w nim, że niedozwolona koncentracja, będąca następstwem zmiany rodzaju kontroli sprawowanej nad danym przedsiębiorstwem z wyłącznej na sprawowaną wspólnie, ma miejsce tylko wtedy, gdy efektem takiej operacji będzie wspólne przedsiębiorstwo spełniające w sposób trwały wszystkie funkcje samodzielnego podmiotu gospodarczego.

Utworzenie wspólnego przedsiębiorstwa podlega regulacji Rozporządzenia Rady (WE) 139/2004 w sprawie kontroli koncentracji przedsiębiorstw. Zgodnie z jego przepisami wspólne przedsiębiorstwo jest „samodzielne”, jeżeli staje się samodzielnym podmiotem, czyli jest niezależnie działająca na rynku organizacją. To oznacza, że musi posiadać wystarczające środki, personel i zasoby finansowe, by prowadzić działalność niezależnie od przedsiębiorstw, które je utworzyły.

Dotychczasowe wytyczne Komisji Europejskiej dot. koncentracji nie wskazywały wprost, czy wspólne przedsiębiorstwo powstałe na skutek zmiany kontroli musi być samodzielnym podmiotem gospodarczym, aby stać się przedmiotem regulacji Rozporządzenia. W przeszłości, w podobnych sprawach, KE nie zawsze oceniała czy kryteria „samodzielności” zostały spełnione.

W sprawie Austria Asphalt jedynym właścicielem mieszalni asfaltu była duża spółka należąca do międzynarodowej grupy przedsiębiorstw (Teerag Asdag). Zamierzeniem było przekształcenie mieszalni we wspólne przedsiębiorstwo, nad którym kontrolę miałby sprawować dotychczasowy właściciel wraz ze spółką trzecią (Austria Asphalt). Mieszalni nie można było uznać za „samodzielny” podmiot gospodarczy, jako że większa część jej produkcji była przeznaczona dla Teerag Asdag, a w przyszłości miała być dedykowana dwóm spółkom kontrolującym – udział mieszalni w rynku był więc nieznaczny. W związku z brakiem „samodzielności” powstałego wspólnego przedsiębiorstwa, nie podlega ona przepisom Rozporządzenia.  

Przemysław Wierzbicki

Chociaż wydaje się to dziwne, to kontrakt menadżerski jest najbliższy umowie o świadczenie usług, czyli umowie zlecenia (art.750 k.c.). Ta z kolei jest umową, w której istotną rolę odgrywa zaufanie do zleceniobiorcy. I chociaż w życiu rzadko się na to zwraca uwagę, to w relacjach z menadżerami zarządzającymi podmiotami gospodarczymi nabiera szczególnego znaczenia. Dlatego zleceniodawca ma dodatkowe możliwości rozwiązania umowy.

Zgodnie z zasadą swobody umów, wobec braku kodeksowych regulacji w tym zakresie, strony mogą swobodnie regulować kwestię rozwiązania umowy. Dopuszczalne jest zobowiązanie do niewypowiadania w pewnym okresie, ograniczenie możliwości wypowiedzenia do określonych sytuacji, czy też poprzez konieczność stosowania określonych terminów. Niedopuszczalne będzie natomiast wyłączenie prawa wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony.

Z punktu widzenia obu stron pożądane jest rozsądne ustalenie długości okresu wypowiedzenia, ale także ustalenie warunków, na których umowa może być rozwiązana bez zachowania okresu wypowiedzenia. Nierzadko spotykane są długie okresy wypowiedzenia, sięgające ponad 3 miesięcy, czy zapisy wyłączające możliwość wypowiedzenia przez jakiś czas po zawarciu umowy.

Kodeks cywilny uniemożliwia zleceniodawcy (art.746, §3 k.c.) zrzeczenia się prawa do wypowiedzenia umowy z ważnych powodów. Innymi słowy, w pewnych sytuacjach zawsze może rozwiązać kontrakt menadżerski. W doktrynie i orzecznictwie sporne pozostaje to, czy i na jakich warunkach prawo to można ograniczyć np. terminem. Wyroki sądów są rozbieżne, ze względu na branie pod uwagę wielu okoliczności dotyczących tak umowy, jak i powodów jej rozwiązania. Samo pojęcie „ważnych powodów” jest różnie rozumiane.

W wyroku dotyczącym kontraktu menedżerskiego ( V CSK 2/07) Sąd Najwyższy wskazał, że „nie sposób zasadnie twierdzić, że utrata zaufania przedsiębiorcy wobec kontrahenta wprowadzonego w tajemnicę przedsiębiorstwa i zobowiązanego do jej nieujawniania nie ma znaczenia dla oceny wykonania obowiązków wynikających z klauzuli poufności. (…) W konkretnym stanie faktycznym (…) utrata zaufania wobec powoda (menedżera) nastąpiła w związku z prowadzeniem przez jego żonę działalności konkurencyjnej wobec powódki. Nie można w tej sytuacji uznać obaw pozwanej, wskazujących na istnienie realnego niebezpieczeństwa zagrażającego jej interesom, za bezpodstawne.” W tej sytuacji Sąd uznał rozwiązanie umowy z ważnych przyczyn za uprawnione.

W innych wyrokach wśród ważnych przyczyn można znaleźć brak informowania zleceniodawcy o ważnych okolicznościach, czy też udzielenie przyjmującemu zlecenie wskazówek co do sposobu realizacji zlecenia, których nie może zaakceptować.

Możliwa jest także sytuacja, w której zleceniodawca odsunie menadżera od pełnienia obowiązków, nie wypowiadając przy tym umowy. Pojawia się więc  wątpliwość, czy w tej sytuacji menedżer może domagać się zapłaty wynagrodzenia umownego, czy też jedynie naprawienia szkody. Ale szkoda nie jest równa wynagrodzeniu. W mojej ocenie taka sytuacja, co do zasady, uprawnia do żądania całości wynagrodzenia, jednak w wielu przypadkach stanowisko przeciwne też będzie uzasadnione. Dlatego menadżer powinien żądać wprowadzenia klauzuli, która zagwarantuje mu wynagrodzenie za samo pozostawanie w gotowości do świadczenia usług. Z punktu widzenia zleceniodawcy jest oczywiście odwrotnie.

Sama szkoda wynikająca z kontraktu menadżerskiego będzie trudna do udowodnienia dla dającego zlecenie. Jeśli menedżer dopilnuje, by kontrakt pozostał umową starannego działania i dołoży proste obowiązki informacyjne, wówczas nawet nieosiągnięcie planowanych wyników nie będzie stanowić szkody zleceniodawcy. Naruszenie konkretnych postanowień umownych (na przykład poufności) powinno zostać zabezpieczone karami umownymi. Inaczej realne dochodzenie naprawienia szkody będzie niemożliwe.

Z kolei dla menedżera podstawą szkody będzie utracony zysk, na ogół wynagrodzenie pomniejszone o podatki oraz kwotę zaoszczędzonych kosztów. Ale nie zawsze tak jest.  Menedżer może udowadniać szkodę wyższą, wynikającą choćby z pogorszenia jego pozycji rynkowej. Szkoda powyżej ww. różnicy będzie niezmiernie trudna do udowodnienia.

Obie strony kontraktu menadżerskiego winny zatem pamiętać, że jest to jednak inny typ zobowiązania niż umowa o pracę. Stąd różne prawa i obowiązki stron oraz zdecydowanie szerszy zakres swobody w ich ustalaniu. Każdy aspekt kontraktu powinien zostać przemyślany, gdyż to od postanowień umowy będzie przede wszystkim zależeć rozstrzygniecie ewentualnego sporu – nie tylko przez sądy, ale także podczas wykonywania umowy.

radca prawny Paweł Jadczak

Wielu wykonawców przygotowujących postępowania o udzielenie zamówienia publicznego, zastanawia się, czy może wziąć w nim udział. Wbrew powszechnej opinii nie można wykluczyć takiej sytuacji, a niedopuszczenie takiego oferenta do przetargu ze względu na naruszenie konkurencji, to ostateczność.  

Kwestię wykluczenia wykonawcy, który uczestniczył w przygotowaniu przetargu, szczegółowo określa art. 24 ust. 1 pkt 19 Pzp. Przewiduje on, że z "postępowania o udzielenie zamówienia wyklucza się wykonawcę, który brał udział w przygotowaniu postępowania lub którego pracownik, a także osoba wykonująca pracę na podstawie umowy zlecenia, o dzieło, agencyjnej lub innej umowy o świadczenie usług brała udział w przygotowaniu takiego postępowania, chyba że spowodowane tym zakłócenie konkurencji może być wyeliminowane w inny sposób niż przez wykluczenie wykonawcy".

W obecnym kształcie ten przepis obowiązuje od niedawna, a dokładniej od 22 czerwca 2016 roku, ale poglądy doktryny i orzecznictwo, które ukształtowało się już na gruncie poprzedniego brzmienia tego artykułu, są nadal aktualne. Z analizy literatury przedmiotu wynika, że do ostatecznego usunięcia oferenta z postępowania, z uwagi na możliwość naruszenia konkurencji, droga jest daleka.

Rzeczywisty udział w przygotowaniu postępowania

Samo uczestnictwo w przygotowaniach przetargu osoby, która jest w jakiś sposób powiązana z potencjalnym wykonawcą, nie jest wystarczające do jego wykluczenia. Krajowa Izba Odwoławcza wskazała w swoim orzeczeniu z dnia 7 marca 2016 roku (KIO 244/16), że "w każdym przypadku konieczne jest wykazanie, iż oferent rzeczywiście posłużył się w celu przygotowania oferty osobami, które brały udział w czynnościach związanych z przygotowaniem postępowania". Co za tym idzie, do wykluczenia wykonawcy "same związki osobowe i kapitałowe są niewystarczające" – niezbędne jest uczestnictwo konkretnego podmiotu w pracach nad ofertą wykonawcy.

Sam udział w przygotowaniach to również za mało

Co więcej, nawet korzystanie z usług osoby, która brała udział w przygotowaniu postępowania, nie daje podstaw do wykluczenia wykonawcy. Powyższe znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach Krajowej Izby Odwoławczej, która przypomina, że do wyeliminowania podmiotu ubiegającego się o zamówienie" koniecznym jest stwierdzenie i wykazanie utrudniania uczciwej konkurencji", a samo, np. sporządzenie dokumentacji przetargowej, "jeszcze nie stanowi wystarczającego w tym zakresie dowodu. Ocena, czy doszło do uzyskania przewagi konkurencyjnej przez danego wykonawcę wykonującego czynności związane z przygotowaniem postępowania, zależy od oceny konkretnych okoliczności sprawy" (wyrok KIO z 4 stycznia 2011 r., KIO/UZP 2727/10; KIO 691/11; KIO 2688/13; KIO 1620/13; KIO 244/16).

Obowiązek dowodzenia

Wykluczenie wykonawcy, który brał udział w przygotowaniu postępowania, jest możliwe w dokładnie określonych przypadkach.  Zamawiający, podejmując decyzję o niedopuszczeniu danego podmiotu do postępowania, jest zobligowany nie tylko do wskazania powodu, ale także wykazania (udowodnienia), w tym jego wpływu na uczciwą konkurencje (KIO 2749/12). Tym samym nie można wyeliminować z postępowania „na wszelki wypadek”, czy też w oparciu o przypuszczenia lub domniemania, ponieważ – jak wskazano powyżej –  istnieje bezwzględna konieczność udowodnienia stosownych faktów.

Zajęcie stanowiska przez wykonawcę

Zamawiający nie może też wykluczyć wykonawcy bez umożliwienia mu wypowiedzenia się na temat okoliczności, które rzekomo przemawiają za jego wykluczeniem. Konkluzje takie płyną nie tylko z orzecznictwa KIO (zob. np.: wyrok z dnia 6 czerwca 2011 roku, sygn. akt: KIO 1108/11), ale również z orzeczeń ETS, w tym wyroku z 3 marca 2005 r. w sprawie C-21/03 i C-34/03 (Fabricom S.A. przeciwko Belgii). Z treści tego ostatniego jednoznacznie wynika zobowiązanie zamawiającego do umożliwienia wykonawcy obrony i wykazania, że jego udział w postępowaniu w żaden sposób nie utrudnił konkurencji.

Wykluczenie wykonawcy to ostateczność

Najciekawsze jest jednak to, że samo wystąpienie wszystkich opisanych okoliczności, również nie jest wystarczające. Wykluczenie wykonawcy, który brał udział w przygotowaniu postępowania o udzielenie zamówienia, winno nastąpić w sytuacji, w której niemożliwe jest wyeliminowanie naruszenia konkurencji w inny sposób niż przez niedopuszczenie do udziału w postępowaniu. Zwróciła na to uwagę KIO w wyroku z 23 lipca 2009 roku, w którym stwierdziła: "zamawiający, spodziewając się złożenia oferty przez wykonawcę, z którym współpracował przy przygotowaniu w postępowaniu, może starać się poprawić warunki konkurencji" (sygn. akt KIO/UZP 871/09). Tym samym zamawiający, zanim podejmie decyzję o wykluczeniu wykonawcy, powinien podjąć działania, których celem i efektem będzie „łagodzenie” (zrównoważenie) ewentualnego uprzywilejowania tego jednego wykonawcy. Może to osiągnąć np. przekazując jak najwięcej informacji, do których tenże wykonawca miał dostęp, albo wyznaczając odpowiednio długi czas na przygotowanie ofert. Jeśli te działania nie przyniosą pożądanego skutku, dopiero wówczas zamawiający jest uprawniony do wykluczenia wykonawcy z postępowania.   

Na uwagę przedsiębiorców zasługuje niedawna nowela ustawy o ochronie przyrody (wprowadzona ustawą z dnia 16 grudnia 2016 r. o zmianie ustawy o ochronie przyrody oraz ustawy o lasach – Dz. U. z 2016 r., poz. 2249), która wprowadziła zmiany w zakresie przepisów dotyczących ochrony terenów zieleni i zadrzewień. Na jej podstawie zmieniono zasady wydawania zezwoleń na wycinkę, które dotychczas, przez wzgląd na horrendalną wysokość opłat, stanowiły problem nie tylko dla przedsiębiorców, ale i osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, podejmujących inwestycje na swoich nieruchomościach.

Wskazać należy, że to właśnie osoby fizyczne są głównymi beneficjentami znowelizowanych przepisów, albowiem w stosunku do drzew lub krzewów, które rosną na nieruchomościach stanowiących ich własność, zezwolenie na ich usunięcie nie jest wymagane. Dotyczy to jednak wyłącznie takich sytuacji, w których usunięcie drzewa następuje na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Od zasady wymogu zezwolenia na wycinkę drzew ustawa przewiduje również ogólny wyjątek (mający zastosowanie bez względu na cel wycinki i status właściciela nieruchomości). Zgodnie z nim, zezwolenia nie wymaga również usunięcie drzewa, którego obwód pnia na wysokości 130 cm nie przekracza: 100 cm – w przypadku wybranych gatunków drzew (topoli, wierzb, kasztanowca zwyczajnego, klonu jesionolistnego, klonu srebrzystego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego), zaś w przypadku pozostałych gatunków drzew – 50 cm. Osobne ogólne zwolnienia przewidziano również m.in. w stosunku do drzew owocowych (z wyłączeniem rosnących na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub na terenach zieleni).

W przypadku, gdy obwód pnia jest równy podanym wyżej wartościom bądź je przekracza, a wycięcie danego drzewa nie podlega innym zwolnieniom z uzyskania zezwolenia, właściciel nieruchomości winien złożyć wniosek o wydanie zezwolenia na jego usunięcie do właściwego organu – tj. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta (ewentualnie – wojewódzkiego konserwatora zabytków).

W zestawieniu z poprzednio obowiązującymi przepisami zmiana dopuszczalnego obwodu pnia drzewa, w stosunku do którego nie będzie wymagane zezwolenie jest znaczna, co stanowi dobrą informację dla przedsiębiorców – inwestorów (poprzednio wyjątek dotyczył drzew których obwód pnia na wysokości 5 cm nie przekraczał odpowiednio 35 i 25 cm). W wielu przypadkach spowoduje to bowiem możliwość uniknięcia długotrwałego postępowania administracyjnego.

Usunięcie drzewa lub krzewu podlega opłacie, która naliczana jest w zezwoleniu. W przypadku, kiedy zezwolenie nie jest wymagane, opłaty nie nalicza się.

Opłatę ustala się mnożąc liczbę centymetrów obwodu pnia drzewa mierzonego na wysokości 130 cm i stawkę opłaty. Stawki opłaty ustala rada gminy w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego. W tym celu może ona przyjąć jednolitą stawkę dla wszystkich drzew albo zróżnicować wysokość stawek w zależności od rodzaju lub gatunku drzewa lub obwodu pnia. Co istotne stawki opłat za usuwanie drzew nie mogą przekraczać 500 zł (za jeden centymetr obwodu pnia). Przy ustaleniu opłaty liczy się więc jedynie obwód pnia. W tym zakresie nie mają już znaczenia: tempo przyrostu pnia drzewa ani współczynniki różnicujące stawki w zależności od lokalizacji drzewa.

W przypadku braku podjęcia wyżej wymienionej uchwały przez radę gminy, do ustalania opłaty za usunięcie drzewa stosuje się stawkę maksymalną (500 zł za 1 cm obwodu pnia).

Sankcją za usunięcie drzewa bez wymaganego zezwolenia jest administracyjna kara pieniężna w wysokości dwukrotności opłaty za usunięcie drzewa, a jeżeli usunięcie drzewa zwolnione było z obowiązku uiszczenia opłaty – w wysokości takiej opłaty, która byłaby ponoszona gdyby takiego zwolnienia nie było.

Co warte podkreślenia, nowy stan prawny znajduje zastosowanie także do postępowań, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie noweli, chyba że opłata za usunięcie drzewa naliczona na podstawie nowych przepisów byłaby wyższa niż opłata naliczona na podstawie przepisów dotychczasowych.

adwokat Jagoda Guzik

Kontrakt menedżerski stanowi dość popularną formę zatrudniania wysokiej klasy fachowców. Pod tą nazwą powszechnie zawierane są umowy z członkami zarządów przedsiębiorstw. Celem zawarcia tego rodzaju umowy była początkowo jedynie optymalizacja podatkowa – obniżenie świadczeń podatkowych i opłat z tytułu ubezpieczenia społecznego. Obecnie coraz częściej istotne są również względy dotyczące odpowiedzialności zarządzającego za efekty jego działalności.

Umowa menedżerska, za którą kryje się między innymi umowa o zarządzanie przedsiębiorstwem, oparta jest o zasadę swobody umów wyrażoną w art. 353¹ k.c. Oznacza to, że strony mają szerokie możliwości ukształtowania treści umowy. W kontrakcie menedżerskim nie występuje podporządkowanie służbowe, stanowiące istotę stosunku pracy. Dlatego też zawieranie kontraktów z menedżerami niższego szczebla jest utrudnione i bardziej ryzykowne. Istnieje zdecydowanie większe ryzyko uznania ich za umowę o pracę, ze wszelkimi tego konsekwencjami dla przedsiębiorcy.

Umowa menedżerska niesie jednak ze sobą szereg czynników ryzyka, związanych właśnie z możliwością szerokiego jej kształtowania. Umowa o pracę jest umową, w której od pracownika wymaga się starannego działania – pracownik co do zasady nie ponosi ryzyka za efekt. Umowa menedżerska może natomiast zostać ukształtowana w sposób zbliżony do umowy o dzieło. Z punktu widzenia menedżera istotnym jest takie jej skonstruowanie, by był on zobowiązany jedynie do starannego działania. O ile zatrudniający menedżera wymaga osiągnięcia pewnych efektów, należy je skonstruować jako dodatkowe wynagrodzenie. Taka premia (bonus) stanowi wówczas element korzystny dla obu stron. Menedżer ma zapewnione stałe wynagrodzenie oraz premię za wyniki, przez co jest zainteresowany ich osiągnięciem. Z kolei zatrudniający co najmniej w części płaci jedynie za efekt działania menedżera. Konstrukcja taka zbliżona jest do konstrukcji umowy o pracę z premią regulaminową zastrzeżoną za osiągnięcie określonych celów.

Trzeba jednak zwrócić uwagę, że w przypadku konfliktu pomiędzy stronami zatrudniający może nie dopuszczać menedżera do wykonywania usług. O ile bowiem umowa wprost tego nie reguluje, odwołanie z funkcji członka zarządu nie oznacza jednocześnie rozwiązania umowy. Nie jest jednak oczywiste, że menedżer nieświadczący usług może domagać się zapłaty wynagrodzenia.  Domaganie się zaś naprawienia szkody łączy się z obowiązkiem wykazania wysokości szkody, którą nie jest niewypłacone wynagrodzenie. Dlatego warto w umowie zastrzec, że wynagrodzenie należne jest za samą gotowość świadczenia usług, jeżeli do ich świadczenia nie dochodzi z przyczyn obciążających zatrudniającego.

Kodeks pracy przewiduje ograniczenie odpowiedzialności pracownika. Po pierwsze nie odpowiada on za utracone zyski, co rodzi problemy w przypadku firm świadczących usługi. Po drugie, jego odpowiedzialność ograniczona jest do trzymiesięcznego wynagrodzenia. Wyjątkiem jest szkoda z winy umyślnej, za którą odpowiada w całości. Odpowiedzialność menedżera jest nieograniczona. Odpowiada w pełnej wysokości za każdą szkodę wyrządzoną zatrudniającemu, w tym oczywiście także za utracone zyski.

Stałą praktyką jest uznawanie naruszenia jakichkolwiek postanowień dotyczących tajemnicy i know how przedsiębiorstwa za uprawniające do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym i jednoczesne wprowadzanie kar umownych. Takie postanowienia są na ogół skrajnie niekorzystne. Menedżer powinien ograniczyć swoje ryzyko, najlepiej ograniczając swoją odpowiedzialność jedynie do winy umyślnej, na więcej bowiem nie pozwala kodeks cywilny. W codziennym obrocie bardzo trudne jest również ograniczenie odpowiedzialności za szkodę będącą skutkiem rażącego niedbalstwa. Nie po to przecież zatrudnia się wysoko płatnego fachowca, by całkowicie niedbale zajmował się interesami zatrudniającego. Jednak i w tej sytuacji spotykane jest ograniczenie ewentualnego odszkodowania do wysokości na przykład trzymiesięcznego wynagrodzenia. Co więcej, ponieważ odpowiedzialność za niewłaściwe wykonanie kontraktu menedżerskiego oparta jest o zasady ogólne kodeksu cywilnego, to menedżer musi wykazać, że nie ponosi winy za szkodę.

Wynagrodzenie pracownika to nie tylko pensja i premia, ale także różne dodatki, samochód służbowy i wreszcie odszkodowanie z tytułu zachowania zakazu konkurencji. O ile dodatkowe świadczenia otrzymywane podczas świadczenia usług nie różnią się zasadniczo od rozwiązań kodeksu pracy, o tyle skuteczność zakazu konkurencji nałożonego na menedżera nie jest uzależniona od wypłacania jakichkolwiek kwot. Sytuacja jest więc tu całkowicie odmienna niż w przypadku pracownika. Dlatego istotne jest uwzględnienie ekwiwalentu pieniężnego za zachowanie zakazu konkurencji. W praktyce jest to również często spotykane rozwiązanie.

Wracając do tematu kar umownych warto przypomnieć, że podlegają one miarkowaniu przez Sąd. Przepisy dotyczące miarkowania dają stosunkowo dużą swobodę tak co do przesłanek, jak i kwoty. W swojej karierze miałem już możliwość zaobserwowania miarkowania przez Sąd polegającego na zmniejszeniu kary o 95%. Nie można jednak tu pominąć, że menedżer prowadzi działalność gospodarczą. Co za tym idzie, jego staranność w wykonywaniu umowy musi być wyższa niż przeciętnego pracownika. Trudniejsze jest także dlatego miarkowanie kary umownej. Będzie ono przede wszystkim dotyczyło sytuacji braku szkody zatrudniającego.

Do tematu umowy menedżerskiej powrócę w kolejnym artykule, tym razem skupiając się na jego trwałości, a więc możliwościach rozwiązania i ewentualnej szkodzie.

radca prawny Paweł Jadczak

Najemcy lokali komercyjnych w procesie negocjowania umowy najmu powinni pamiętać o wynikającym z przepisów kodeksu cywilnego prawie wynajmującego do jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu najmu. W przeciwnym wypadku mogą narazić się na dowolność decyzji wynajmującego w tym względzie, która zagrozi trwałości zawartej umowy najmu.

Negocjacje umowy najmu, z punktu widzenia najemcy lokalu użytkowego, powinny dotyczyć nie tyle ustalenia wyjściowej wysokości czynszu najmu, co mechanizmów umożliwiających zmianę tej wysokości w czasie trwania stosunku najmu. W tym zakresie jedną z najistotniejszych kwestii jest ukształtowanie umowy najmu przy uwzględnieniu przepisu art. 6851 k.c. Wyposaża on wynajmującego w uprawnienie do jednostronnego podwyższenia czynszu najmu w trybie wypowiedzenia jego dotychczasowej wysokości, najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Ustawa nie wprowadza jakichkolwiek szczególnych ograniczeń w tym zakresie. Tym samym wynajmującego nie ogranicza ani żadna maksymalna kwota podwyżki, ani też termin, z upływem którego wypowiedzenie mogłoby nastąpić. Co więcej, nielimitowana jest również częstotliwość tego rodzaju podwyżek czynszu. Teoretycznie więc wynajmujący mógłby wypowiedzieć wynegocjowaną uprzednio stawkę czynszu zaraz po nawiązaniu stosunku najmu, samodzielnie określając jej wysokość. Granice przedmiotowej dowolności zakreślają w tym przypadku jedynie przepisy ogólne, zgodnie z którymi wynajmujący może działać zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem zawartej umowy najmu oraz zasadami współżycia społecznego[1].

Omawiane jednostronne uprawnienie wynajmującego odnosi się zarówno do umów najmu zawartych na czas nieoznaczony, jak i oznaczony[2], o ile dotyczą one lokali użytkowych. Skorzystanie przez wynajmującego z przedmiotowego uprawnienia nie wymaga zgody najemcy, jakkolwiek zgoda najemcy lub jej brak przesądzi o skutku, jaki wywoła oświadczenie wynajmującego na byt i warunki umowy najmu.

Powszechnie przyjmuje się, że jeżeli najemca wyraźnie sprzeciwi się wypowiedzeniu wysokości czynszu najmu, umowa najmu wygaśnie z chwilą upływu miesięcznego terminu wypowiedzenia wysokości czynszu najmu, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego[3]. Ten sam skutek nastąpi w przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony, o ile strony umowy nie postanowiły inaczej. Natomiast jeżeli najemca zaakceptuje podwyżkę czynszu, m.in. poprzez brak manifestacji wynajmującemu braku zgody na nią, z chwilą upływu okresu wypowiedzenia umowa najmu ulegnie przekształceniu w zakresie wysokości czynszu najmu.

W tym miejscu warto wskazać na istniejące odmienne poglądy wiążące się z brakiem zgody najemcy na podwyżkę czynszu. W opinii niektórych przedstawicieli doktryny, jak i w przypadku nielicznych orzeczeń, funkcjonuje przekonanie, że brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych do uznania, że skorzystanie przez wynajmującego z wypowiedzenia wysokości czynszu, przy braku zgody najemcy, prowadzi do ustania stosunku najmu. W konsekwencji twierdzi się, że taka umowa trwa nadal, przy uwzględnieniu związania najemcy nową wysokością czynszu, a jeżeli nie przewidziano w niej uprawnienia najemcy do wypowiedzenia umowy z tej przyczyny (w przypadku umów na czas oznaczony), najemca nie może jej wypowiedzieć (por. wyrok Sądu Okręgowego w Rzeszowie z dnia 13 marca 2015 r., sygn. akt V Ca 986/14). Pogląd ten znajduje się jednak w zdecydowanej mniejszości. Nie sposób jednak przewidzieć, jak w przypadku ewentualnego sporu wynajmującego z najemcą orzekłby sąd rozstrzygający konkretny spór.

Zdaniem większości komentatorów nie budzi wątpliwości, że zastrzeżenie w umowie najmu klauzuli waloryzacyjnej powoduje wyłączenie stosowania uprawnienia z art. 6851k.c. W takiej sytuacji wynajmujący traci ustawowe uprawnienie do jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu najmu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt I ACa 654/14). Wprowadzenie przedmiotowej klauzuli do umowy stanowi zabezpieczenie najemcy. Ponadto, z uwagi na dyspozycyjny charakter przepisu art. 6851 k.c., strony umowy mogą wprost wyłączyć jego stosowanie. Mogą również zmodyfikować, wedle własnych ustaleń, możliwość wypowiedzenia wysokości czynszu przez wynajmującego, regulując przykładowo maksymalną kwotę podwyżki, czy też wprowadzając terminy, po których podwyżka taka może nastąpić.

W przypadku pominięcia omawianego zagadnienia w umowie najmu, w sytuacji skorzystania przez wynajmującego z prawa do wypowiedzenia wysokości czynszu najmu, najemca może albo żądać ustalenia, że stosunek najmu wygasł – o ile kwestionował wypowiedzenie wynajmującego, albo kwestionować skuteczność wypowiedzenia (w oparciu o art. 5 i 58 § 2 k.c.), tak też może bronić się w przypadku powództwa wynajmującego o zapłatę.

Trzeba jednak wyraźnie zaznaczyć, że ani w interesie najemcy, ani też w interesie wynajmującego nie jest formułowanie umowy najmu w kształcie, który może wiązać się z ryzykiem długotrwałego i kosztownego postępowania sądowego, ani stanu niepewności prawnej, który mógłby wyniknąć z potencjalnego ryzyka sporu miedzy stronami. Stąd tak ważne jest negocjowanie umów najmu lokali użytkowych w kontekście znajomości ustawowego uprawnienia określonego w art. 6851 k.c. i skutków z niej wynikających. W szczególności uwaga ta istotna jest z punktu widzenia najemców – słabszej strony w zderzeniu z powyższym uprawnieniem wynajmującego.

adwokat Jagoda Guzik

[1]Art. 5 oraz art. 58 § 2 k.c.

[2]Art. 6851 k.c. odnosi się do umów najmu na czas oznaczony, zawartych po dniu 1 stycznia 2005 r.

[3]Tak m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29 maja 2013 r., sygn. akt V ACa 163/13. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt I ACa 654/14.

Kodeks cywilny w zakresie regulacji odnoszących się do służebności przesyłu nakazuje odpowiednie stosowanie przepisów o służebnościach gruntowych. Przedmiotowe odesłanie obejmuje więc między innymi zastosowanie przesłanek zasiedzenia służebności gruntowych do zasiedzenia służebności przesyłu. W tym zakresie, w odniesieniu do służebności gruntowych, kodeks stanowi, że służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przedmiotem zainteresowania niniejszego artykułu jest krótkie zasygnalizowanie problematyki możliwości zasiedzenia urządzeń przesyłowych biegnących pod ziemią – tj. rurociągów gazowych, kanalizacyjnych i innych urządzeń, które nie są na pierwszy rzut oka widoczne dla właściciela nieruchomości.  Kiedy więc przesłanka „widoczności” urządzenia przesyłowego zostanie uznana za spełnioną przez sąd?

Sposób interpretacji omawianej przesłanki jest przedmiotem wielu orzeczeń sądów, których rozstrzygnięcia zdają się w ostatnich latach ewoluować w kierunku rozszerzającej wykładni przesłanki widoczności urządzenia przesyłowego. Niewątpliwie taka wykładnia sprzyja przedsiębiorcom przesyłowym, którzy na zarzut zasiedzenia powołują się w postępowaniach wszczynanych głównie przez właścicieli nieruchomości, zainteresowanych uregulowaniem statusu prawnego swoich nieruchomości, a także uzyskaniem rekompensaty z tytułu posadowienia urządzeń na ich nieruchomości.

Przykładem jednego z pierwszych orzeczeń łagodzących omawianą przesłankę w odniesieniu do przymiotu „widoczności” urządzenia przesyłowego było postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2002 r. (sygn. akt V CKN 972/00), w którym uznano, że w przypadku rury kanalizacyjnej biegnącej pod powierzchnią gruntu, dla spełnienia przesłanki widoczności wystarczające jest, aby na powierzchni widoczna była jedynie jej część w postaci tzw. osadników. Z kolei w postanowieniu z dnia 6 lipca 2011 r. (sygn. akt I CSK 157/11) Sąd Najwyższy poszedł już dalej wskazując, iż dla nabycia przez zasiedzenie służebności przesyłu nie jest niezbędne, by widoczne elementy trwałego urządzenia, będącego przedmiotem korzystania przez przedsiębiorcę przesyłowego, znajdowały się na nieruchomości, którą obciążać ma ta służebność.

Dalsze chronologicznie orzecznictwo Sądu Najwyższego pozostaje spójne z powyższym. I tak w postanowieniu z dnia 26 lipca 2012 r. (sygn. akt II CSK 752/11) stwierdzono wprost, że „widoczność urządzenia musi być ujmowana szeroko i nie może stronić od specyficznej treści służebności. Jeżeli z samej natury służebności wynika, że trwałe urządzenie, z którego uprawniony korzysta przebiega w całości lub w części pod powierzchnią ziemi, to uzależnienie dopuszczalności zasiedzenia służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu, od tego w jaki sposób na danym, konkretnym odcinku urządzenie zostało posadowione nie wytrzymałoby krytyki. Wiedza właściciela nieruchomości służebnej wynikająca ze świadomości pobudowania urządzenia, fizycznej możliwości stwierdzenia obecności tego urządzenia oraz możliwości zapoznania się z mapami dokumentującymi jego przebieg, mogą w okolicznościach konkretnej sprawy wypełniać wymogi przewidziane w art. 292 KC dla nabycia służebności o treści odpowiadającej służebności przesyłu. Słupki znacznikowe nie mają dla stwierdzenia zasiedzenia roli decydującej”. Podobnie w postanowieniu z dnia 16 stycznia 2013 r. (sygn. akt II CSK 289/12) Sąd Najwyższy podkreślał, iż gazociągi, wodociągi i kanalizacje to w przeważającej części urządzenia podziemne i już z tego względu nieracjonalna jest interpretacja art. 292 k.c., której wynikiem byłoby wymaganie, aby rura gazowa w toku biegu terminu zasiedzenia była widoczna dla właściciela każdej nieruchomości, przez którą to urządzenie przebiega.

Niezależnie od tego, że każdorazowo Sąd Najwyższy wymaga, aby okoliczności konkretnej sprawy rozstrzygać odrębnie, i tego rodzaju zastrzeżenia umieszcza w swoich rozstrzygnięciach, nie sposób nie dostrzec, że dokonując interpretacji widoczności urządzenia przesyłowego poprzez odniesienie się do możliwości zapoznania z mapami przebiegu tych urządzeń, wykracza on daleko poza rozumianą powszechnie przesłankę „widoczności”, odnoszonej do spostrzegania danego urządzenia „gołym okiem”. Tego rodzaju wykładnia przerzuca odpowiedzialność za znajomość urządzenia nieruchomości na jego właściciela, który winien w sposób możliwie dokładny weryfikować stan swojej nieruchomości, zwłaszcza zaś w zakresie możliwych podziemnych urządzeń przesyłowych. Ich umiejscowienie może bowiem wpływać istotnie na możliwość korzystania z nieruchomości. Co więcej, właściciel nieruchomości może zostać, na skutek upływu czasu, pozbawiony możliwości uzyskania rekompensaty za istnienie takich urządzeń na nieruchomości (w zamian za ustanowienie służebności przesyłu), co może być dlań szczególnie dotkliwe zwłaszcza w sytuacji, gdy nabywał nieruchomość nie mając świadomości o przebiegu tych urządzeń pod powierzchnią gruntu.

W odniesieniu do powyższej problematyki należy stwierdzić brak ukształtowanych poglądów doktryny, zaś ewentualne wypowiedzi pojawiające się w literaturze prawniczej należy ocenić jako szczątkowe, sygnalizujące przeważnie jedynie treść wybranych orzeczeń Sądu Najwyższego. Nie zmienia to jednak faktu, że zagadnienie służebności przesyłu urządzeń podziemnych pozostaje nadal aktualne w związku z brakiem uregulowania stanu prawnego wielu nieruchomości. Jednocześnie rosnąca świadomość prawna społeczeństwa, jak i aktywność inwestycyjna sprawia, że przedmiotowa tematyka nadal żywo dotyka przedsiębiorców, stanowiąc również przedmiot badania due diligence prowadzonego przez prawników analizujących ryzyka związane z nabywaniem nieruchomości.

adwokat Jagoda Guzik

Umowy PPP to wciąż niedoceniany sposób współpracy JST z przedsiębiorcami. Często JST rezygnują z tej formy współpracy ze względu na obawy, iż umowa z partnerem prywatnym powoduje wzrost długu publicznego. To z kolei miałoby ograniczać gminę w zaciąganiu nowych zobowiązań. Jest to mylne podejście, bowiem oparte jest na zasadach, które uległy zmianie i na dzień dzisiejszy nie są prawnie wiążące.

Zapewnienie realizacji zadań publicznych przez samorząd wymaga niejednokrotnie wiedzy specjalistycznej, nierzadko w wąskiej specjalizacji. Wiele zadań wymaga również nakładów na infrastrukturę, na które samorządy muszą zaciągać wysokie zobowiązania. Partnerstwo publiczno-prywatne powstało jako antidotum na część problemów. Ideą partnerstwa jest podział ryzyka, poza Polską również podział zysków, nie tylko w wymiarze czysto finansowym. Partner prywatny, któremu powierzana jest realizacja działania przejmuje na siebie co najmniej część czynników ryzyka. Czynniki te związane są na ogół z budową czy też remontem niezbędnej infrastruktury i jej dalszym utrzymaniem.

Istotna dla problemu jest treść art. 243 ust. 1 ustawy o finansach publicznych. Regulacja ta stanowi, że organ stanowiący JST nie może uchwalić budżetu, którego realizacja spowoduje, że w roku budżetowym oraz w każdym roku następującym po roku budżetowym relacja określonych w tym przepisie zobowiązań przekroczy wskaźnik opisany zawartym w tym przepisie wzorem w stosunku do dochodów. Wskaźnik ten zwany jest Indywidualnym Wskaźnikiem Zadłużenia – IWZ. Jak widać, przepis w żadnym razie nie odnosi się do pojęcia długu publicznego.

IWZ uwzględnia pożyczki i kredyty zaciągnięte na sfinansowanie zobowiązań JST. Źródłem niezrozumienia jest jednak art. 72 ustawy i wydane na jego podstawie rozporządzenie, które stanowi, że do tytułów dłużnych zaliczanych do państwowego długu publicznego należą kredyty i pożyczki, przy czym do tej kategorii zalicza się również umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym, które mają wpływ na poziom długu publicznego. Na ogół pożyczki i kredyty zaciągnięte na sfinansowanie zobowiązań utożsamiane są z pożyczkami i kredytami i tytułami z nimi zrównanymi, o których wspomina art. 72 ustawy. Ze strony wykładni i zasad legislacji należy się spodziewać, że co do zasady pojęcie użyte w ustawie ma takie samo znaczenie i zakres w całym tekście aktu. Ta reguła nie jest jednak, niestety, zawsze zachowana. Tak jest również w tym przypadku.

Jak słusznie wskazuje m.in. dr Michał Bitner, opisane w art. 72 ustawy pożyczki i kredyty (oraz zrównane z nimi inne zobowiązania) mają znaczeniowo inny – szerszy zakres, niż pożyczki i kredyty opisane w art. 89 i 89 ustawy, do których odwołuje się IWZ. Wynika to z innego celu tych regulacji. Art. 72 służy obliczeniu długu publicznego, obejmującego również długi samorządów. Jednak poziom długu publicznego jest obrazem stanu finansów państwa, mających znaczenie dla pewnych wskaźników wynikających z konstytucji i procedury nadmiernego deficytu UE. Art. 89 i 90 ustawy z kolei dotyczą jedynie kredytów i pożyczek zaciąganych na sfinansowanie wydatków na inwestycje. Zobowiązania z tytułu takich umów i pożyczek mają wpływ na IWZ. Jednak czym innym jest zobowiązanie z umowy partnerstwa publiczno – prywatnego, czym innym jest pożyczka zaciągnięta na sfinansowanie na przykład jednej z comiesięcznych płatności wynikających z takiej umowy. Nie ma też podstaw prawnych, by rozporządzenie wydane na podstawie art. 72 ustawy stosować do wykładni aktu wyższego rzędu, jakim jest ustawa.

Należy zatem zadać pytanie: czy konieczna jest ocena wpływu zobowiązań z tytułu umowy o partnerstwie publiczno – prywatnym na dług publiczny? Taka ocena jest konieczna, a to ze względu na wynikające z innych przepisów ustawy obowiązki planistyczne i sprawozdawcze samorządów, kontrolowane przez RIO. Jednak to, czy umowa ma wpływ na dług publiczny, czy też go nie ma, w żaden sposób nie przekłada się na finansowe możliwości jej zawarcia przez JST.

Dochodzimy w tym miejscu do najbardziej istotnego zagadnienia. Czy zatem można uznać, że zawarcie umowy o partnerstwie publiczno – prywatnym jest dla JST neutralne ze względu na IWZ? I tu odpowiedź będzie negatywna. Zawarcie umowy wpływa na IWZ, z to ze względu na klasyfikację wydatków.

Co do zasady wydatki JST będą wydatkami bieżącymi, chyba że są wydatkami majątkowymi. Wpływ na IWZ mają wydatki bieżące, nie mają go zaś wydatki majątkowe. Wynagrodzenie partnera prywatnego z tytułu umowy o partnerstwie publiczno – prywatnym będzie wydatkiem bieżącym. Zobowiązanie z tytułu wynagrodzenia będzie zatem miało wpływ na IWZ, teoretycznie zmniejszając możliwość zaciągania zobowiązań. W praktyce jednak może dojść do sytuacji odwrotnej. Jeżeli samorząd ponosił wydatki na utrzymanie infrastruktury i zakupy na przykład energii, a w wynagrodzeniem z tytułu umowy będzie część oszczędności energii, wówczas suma wydatków bieżących ulegnie zmniejszeniu. Problematyka zaliczania wydatków do kategorii bieżących i majątkowych nie jest bynajmniej prosta i każdorazowo potrzebna będzie ocena tak prawna, jak i finansowa na podstawie konkretnej umowy, która może w bardzo różny sposób formułować prawa i obowiązki stron.

Na koniec warto poruszyć jeszcze kwestię przepisów UE dotyczących Europejskiego Systemu Kont Narodowych (ESA). W wydanych do nich instrukcjach ujmowane jest zagadnienie umów partnerstwa publiczno – prywatnego. Częstokroć dorobek Eurostatu czy tekst instrukcji jest stosowany przy wykładni umowy w celu oceny jej wpływu na dług publiczny. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że jak wprost wynika z wprowadzającego ESA rozporządzenia, przepisy te mają zastosowanie w stosunkach pomiędzy państwami członkowskimi a UE. Polska korzysta z możliwości innego ułożenia standardów księgowych. W rezultacie choćby ocena rozkłady czynników ryzyka nie może być wprost oparta o wypracowane rozwiązania UE.

radca prawny Paweł Jadczak

Ogłoszenie upadłości przez znanego przedsiębiorcę, czy złożenie wniosku o jej ogłoszenie (jak ostatnio Alma Market), zawsze powoduje pewne zaniepokojenie wynajmujących - co w przypadku, gdyby taki wniosek złożył mój najemca.

Dość często spotykane jest umieszczanie w umowach najmu klauzuli, której celem jest próba zabezpieczenia interesów wynajmującego na wypadek takiego zdarzenia. Art. 83 Prawa upadłościowego ogranicza jednak tu wolę stron. Wprost stanowi, że postanowienia umowy, zastrzegające na wypadek złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości, zmianę lub rozwiązanie stosunku prawnego, którego stroną jest upadły, są nieważne.

W praktyce klauzule zabezpieczające występują nad wyraz często. Ich część jest wprost sprzeczna z wyżej cytowanym przepisem. Na przykład klauzule przewidujące możliwość rozwiązania umowy w przypadku, gdy „zostanie złożony wniosek o ogłoszenie upadłości”, czy też „została ogłoszona upadłość najemcy”. Inne postanowienie: zastrzeżenie wypowiedzenia, gdy „zostanie wszczęta procedura upadłościowa”, na pierwszy rzut oka wydaje się poprawne. Jednak w rozumieniu postępowania cywilnego wszczęcie procedury upadłościowej następuje na skutek złożenia wniosku o upadłość.  Dlatego również w tym przypadku postanowienie będzie nieważne.

Bardziej niejasna jest klauzula dopuszczająca wypowiedzenie w sytuacji, w której „przepis prawny lub stan prawny uniemożliwią najemcy dalszą działalność”. Jej ocena nie będzie już jednoznaczna. Ogłoszenie upadłości uniemożliwia dalszą działalność z powodu postawienia strony w stan prawny. Zatem nie można na podstawie takiego punktu wypowiedzieć umowy po ogłoszeniu upadłości. Trzeba pamiętać jednak, że jeżeli przepis prawny zakaże na przykład działalności takiej, jaką wykonywał najemca, to umowę rozwiązać już można.

Powyższe przykłady nie oznaczają, że wynajmujący nie może zabezpieczyć swoich interesów. Dopuszczalne jest na przykład przewidzenie możliwości rozwiązania umowy, gdy najemca „stanie się niewypłacalny w rozumieniu ustawy prawo upadłościowe”. Sam stan niewypłacalności jest przesłanką do złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości. Nie oznacza to jednak, że najemca taki wniosek zgłosi.  Przeciwnie, przedsiębiorcy na ogół zwlekają z takimi działaniami. Dlatego też cytowane postanowienie będzie skuteczne. Nic nie stoi na przeszkodzie, by dopuścić rozwiązanie umowy w sytuacji złego stanu finansowego najemcy. Wierzyciel ma zawsze prawo do zminimalizowania swojej szkody, która może polegać na braku zapłaty kolejnych czynszów. Odrębną kwestią jest konieczność wykazania złego stanu finansowego.

Dodatkowo koniecznie należy pamiętać, że przepis uniemożliwia również samą zmianę umowy najmu, a więc na przykład zmianę okresu, na jaki ją zawarto czy też zmianę powierzchni czy zmianę czynszu.  Zmianą stosunku prawnego będzie także naliczenie kar umownych w związku z rozwiązaniem umowy. Również takie postanowienie może zostać uznane za nieważne.

Całkowicie drugą stroną medalu jest uprawnienie syndyka do rozwiązania umowy najmu, która takiej możliwości nie przewiduje. Dotyczy to oczywiście w pierwszej kolejności umów zawartych na czas oznaczony, praktycznie na 3 czy 5 lat.

Prawo upadłościowe w art. 109 przewiduje możliwość rozwiązania umowy najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Prawo to służy także w sytuacji, w której wypowiedzenie umowy najmu nie jest dopuszczalne – a więc choćby zawartych na czas oznaczony. Wypowiedzenie umowy przez syndyka w takiej sytuacji wymaga spełnienia dwóch warunków: (i) zgody sędziego – komisarza oraz (ii) utrudniania likwidacji masy upadłościowej faktem trwania umowy lub odbiegania czynszu od warunków rynkowych. Decyzja sędziego – komisarza jest zaskarżalna. Wypowiedzenie umowy przez syndyka bez zgody i to raczej udzielonej uprzednio – jest nieważne. Uprawnienia wynikającego z prawa upadłościowego nie wyłączają ani nie ograniczają innych uprawnień do wypowiedzenia, określonych umownie bądź wynikających z kodeksu cywilnego.

Biorąc pod uwagę terminy rozpoznania spraw oraz wszelkiego rodzaju wymagania formalne, wynajmujący jest w stanie dość długo opóźniać wypowiedzenie umowy. Z kolei w ewentualnym zażaleniu właściwie jedynymi argumentami może być podważanie przesłanek uprawniających do wypowiedzenia. Wbrew pozorom są one jednak bardzo szerokie. Samo utrudnianie likwidacji masy upadłościowej można uzasadnić choćby długim okresem wypowiedzenia, dłuższym niż trzy miesiące, czy też długim okresem pozostającym do upływu terminu, na jaki zawarto umowę. W pewnych sytuacjach – na przykład co do zajętych towarami magazynów – rozwiązanie umowy przez syndyka nie musi nastąpić szybko. Należy jednak pamiętać, że syndyk zawsze dąży do maksymalnego ograniczenia wydatków.

Jeżeli jednak już do niego dojdzie, to wynajmującemu przysługują dodatkowe wierzytelności względem masy upadłości. Skoro ustawodawca przewidział możliwość rozwiązania umowy wbrew jej postanowieniom, uznał jednocześnie, że wynajmujący może ponieść szkodę. I wierzytelność wynikającą z takiej szkody należy zgłosić sędziemu – komisarzowi. Niestety, udowodnienie jej wysokości na pewno napotykać będzie problemy.

Namawiam zatem do odpowiedniego formułowania postanowień umożliwiających wypowiedzenie umowy w przypadku zagrożenia niewypłacalnością najemcy. Powinny one raczej skupiać się na sytuacji finansowej, niż na czynnościach związanych z procesem upadłości. Z drugiej strony, po ogłoszeniu upadłości należy liczyć się z próbą szybkiego wypowiedzenia umowy najmu.

radca prawny Paweł Jadczak

Dnia 17 września 2016 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), wprowadzona ustawą z dnia 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy[1] (Ustawa). Ustawa zyskała miano „małej ustawy reprywatyzacyjnej” z uwagi na przedmiot regulacji odnoszący się do roszczeń byłych właścicieli gruntów warszawskich. Chodzi więc o osoby, które utraciły prawo własności nieruchomości na podstawie tzw. dekretu Bieruta, tj. dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy[2].

Wśród istotnych zmian wprowadzonych Ustawą wymienić należy w pierwszej kolejności ustanowienie nowego prawa pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa lub miasta stołecznego Warszawy. Obowiązuje ono w przypadku sprzedaży: praw i roszczeń dekretowych, roszczeń o zwrot nieruchomości w warunkach opisanych w art. 214 u.g.n., a także – prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji wymienionych roszczeń. W zakresie realizacji prawa pierwokupu znajdują zastosowanie odpowiednie przepisy u.g.n. dotyczące pierwokupu.

Skutkiem powyższego jest bezpośredni wpływ choćby na działalność deweloperów, budujących obecnie na zwróconych gruntach, na których następnie ustanowiono prawo użytkowania wieczystego. W takim przypadku sprzedaż budynków lub lokali wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu będzie podlegała wydłużonej procedurze, z uwagi na konieczność uzyskania każdorazowo oświadczenia uprawnionego w przedmiocie skorzystania lub nie z przysługującemu mu prawa pierwokupu.

Ponadto, Ustawa wprowadza szczególną formę dla umów regulujących przenoszenie praw i roszczeń wymienionymi powyżej, wymagając dla ich ważności formy aktu notarialnego.

Kolejną istotną zmianą jest istotne ograniczenie przez Ustawę, w porównaniu do dotychczasowej regulacji, uprawnienia do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz poprzedniego właściciela gruntu. Nowy art. 214a wprowadza bowiem katalog okoliczności, przy których zaistnieniu możliwa będzie odmowa ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Dotyczy to przykładowo takich sytuacji, gdy grunt jest przeznaczony lub wykorzystywany na cele publiczne, został sprzedany lub oddany w użytkowanie wieczyste na rzecz osób trzecich lub został zabudowany przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego po dniu wejścia w życie dekretu, a wartość zabudowy znacznie przenosi wartość zajętego na ten cel gruntu.

Należy mieć na względzie, że nowe przepisy stosuje się do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie Ustawy. Ustawa realizuje więc cel prawodawcy polegający na zatrzymaniu zwrotów nieruchomości i likwidacji w ten sposób obciążenia roszczeniami m.st. Warszawy.

Ustawa wprowadza jednocześnie podstawę dla umarzania postępowań w sprawach dotyczących rozpatrywania wniosków dekretowych, „jeżeli nie jest możliwe ustalenie stron postępowania lub ich adresów”. Przedmiotowa przesłanka umorzenia będzie dotyczyła postępowań, w których został złożony wyłącznie[3] wniosek[4] przy braku jakichkolwiek innych pism od strony postępowania. Zaktualizuje się ona, jeżeli organ właściwy w sprawie wezwie przez ogłoszenie wnioskodawcę lub jego ewentualnych następców prawnych do uczestnictwa w postępowaniu, a w odpowiedzi na ogłoszenie, w terminie sześciu miesięcy nikt nie zgłosi swych praw albo zgłosiwszy je nie udowodni ich w terminie kolejnych trzech miesięcy lub nie wskaże swojego adresu.

Decyzja o umorzeniu podstępowania będzie stanowiła podstawę do ujawnienia tytułu własności do nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w księgach wieczystych prowadzonych dla budynku i lokali wydzielonych z tego budynku oraz podstawę do zamknięcia tych ksiąg.

Powyższą regulację uzupełnia dokonana również Ustawą nowelizacja przepisów ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Zgodnie z nowym art. 184 § 3 k.r.o. statuującym instytucję kuratora osoby nieobecnej, ustanawianego dla ochrony praw osoby nieznanej z miejsca pobytu, taki kurator nie będzie mógł być ustanowiony, jeżeli istnieją przesłanki uznania danej osoby za zmarłą. Tym sposobem Ustawodawca zmierza do ukrócenia stosowanej w praktyce metody dochodzenia roszczeń dekretowych – tzw. „na kuratora”, która prowadziła do nadużyć.

Ustawa podlegała badaniu przez Trybunał Konstytucyjny na wniosek Prezydenta RP, który pierwotnie odmówił jej podpisania. Wyrokiem z dnia 19 lipca br. (sygn. akt Kp 3/15) Trybunał stwierdził jednakże konstytucyjność zakwestionowanych przepisów.

adwokat Jagoda Guzik

[1] Dz. U. z 2016 r. poz. 1271.

[2] Dz. U. Nr 50, poz. 279.

[3] Przy braku żadnego innego pisma pochodzącego od strony postępowania.

[4] Wniosek, o którym mowa w art. 7 ust. 1 dekretu Bieruta.

Każdy przedsiębiorca, prowadząc swoją działalność dąży do zminimalizowania ryzyka niepowodzenia. W przypadku działalność w postaci wynajmowania lokali, wynajmujący dąży między innymi do takiego ukształtowania umowy, by zminimalizować ryzyko jej rozwiązania.  Stałą praktyką jest zatem zawieranie umów najmu na czas oznaczony, na przykład 3, 5, 10 lat.

Nie jest łatwym wypowiedzenie umowa najmu zawartej na czas oznaczony, jej założeniem jest bowiem brak możliwości takiego wypowiedzenia. Jednak art. 673 § 3 k.c. stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Strony nie mogą zatem dowolnie sformułować umowy, ich wola jest tu ograniczona przepisem. Sformułowanie powyższe jest na przestrzeni lat interpretowane coraz bardziej rozszerzająco.

Nie wydaje się budzić wątpliwości, że strony mogą zastrzec uprawnienie do wypowiedzenia z ważnych przyczyn, nie opisując ich szczegółowo. W wyroku IV CSK 208/14 z dnia 21 stycznia 2015 r. Sąd Najwyższy poszedł jednak jeszcze dalej. Zdaniem licznych komentatorów wyroku przesądził, że dopuszczalne wypowiedzenie umowy w sytuacji, w której umowa określa jedynie termin wypowiedzenia umowy. W rozpoznawanej sprawie strony umówiły się, że najemca może wypowiedzieć umowę w nieprzekraczalnym terminie do 21 marca 2012 r. ze skutkiem na 21 lipca 2013 r., podczas gdy umowę zawarto do dnia 21 lipca 2015 r. (z możliwością przedłużenia na okres trzech lat).

Ustalenia i motywy wyroku wskazane przez Sąd są jednak o wiele bardziej złożone.

W pierwszej kolejności należało uwzględnić tendencję do wykładnia umowy tak, by jak najbardziej uwzględnić wolę stron we wprowadzaniu postanowień nieprzewidzianych jednoznacznie przez prawo cywilne.

Po drugie, przepis art. 673 § 3 k.c. wyklucza możliwość swobodnego wypowiedzenia umowy najmu, ale stanowi jednocześnie ograniczenie zasady swobody umów.

Po trzecie, z tekstu umowy wynika, że stronom (w szczególności wynajmującemu) znany był przepis art. 673 § 3 k.c., zastrzegły one bowiem inne postanowienia dopuszczające rozwiązanie umowy przed upływem okresu, na jaki została zawarta.

Po czwarte, możliwość różnorakiego skracania i przedłużania umowy w sytuacji, w której obie jej strony były profesjonalistami, a umowy zawarto na długi czas, świadczy, że przewidywały możliwość wystąpienia w tym czasie okoliczności, stawiających pod znakiem zapytania ekonomiczny sens umowy.

Po piąte, wypowiedzenie to nie było spowodowane nieistotnymi okolicznościami lub wynikało z nieuczciwych zamiarów albo chęci wykorzystania postanowień umownych bez żadnego powodu, lecz najemca zabezpieczał świadomie w tych umowach swoje racjonalne interesy, gdyby zaszły okoliczności uzasadniające po jego stronie skrócenie obowiązywania tych umów.

Po szóste, nadejściu terminu towarzyszyły rzeczywiste przyczyny, uzasadniające skorzystanie z możliwości wypowiedzenia przewidzianej zgodnym oświadczeniem obu stron umowy, które nie były znane stronom w momencie zawierania umowy.

Na tej podstawie takich przesłanek Sąd uznał, że zastrzeżenie możliwości dla strony wypowiedzenia umowy terminowej najmu przed nadejściem terminu stanowi wskazanie faktu, jakim jest przewidziana umownie data złożenia odpowiedniego oświadczenia przez uprawnionego, będąca wypadkiem, o którym stanowi art. 673 § 3 k.c. Sąd zwrócił uwagę, że długi termin wypowiedzenia zabezpieczał interesy wynajmującego, a najemca podał rzeczywiste i istotne przyczyny leżące u podstaw wypowiedzenia, przy czym nie ma powodu, aby ograniczać wolę stron ponad to, co przewiduje art. 3531 k.c. i przepis szczególny, jakim jest art. 673 § 3 k.c. Innymi słowy Sąd uznał, że jest dopuszczalne (przynajmniej w pewnych okolicznościach) wypowiedzenie umowy w sytuacji, w której umowa przewiduje jedynie termin na złożenie oświadczenia.

Takie rozumowanie Sądu Najwyższego budzić musi wątpliwości. Przyjmując wątpliwą, wyrażoną a priori ocenę, iż art. 673 § 3 k.c. stanowi przepis szczególny względem art. 3531 k.c., to przecież nie sposób pominąć okoliczności, że „wypadek” oznacza „fakt, zdarzenie, które zaszło”. Określenie „wypadek” w kategorii zdarzeń przyszłych musi prowadzić do wniosku, że w istocie mówimy o zdarzeniu obiektywnie niepewnym. Innymi słowy art. 673 § 3 k.c. należy interpretować jako dający stronom prawo do ustanowienia warunków, pod którymi mogą rozwiązać umowę. U samych zaś podstaw prawa cywilnego leży zasada, że warunek jest kategorią pojęciową rozłączną od terminu. Stąd rozumowanie Sądu Najwyższego jest dość zaskakujące.

Wydaje się jednak, że u źródeł rozstrzygnięcia leżało raczej rozumowanie wychodzące z faktu, że strony zawarły możliwość rozwiązania umowy w określonym terminie. Jednocześnie zaś zawarły szereg innych postanowień dopuszczających wypowiedzenie i opisały ich powody. Oznacza to, że ogólnie przewidywały możliwość wystąpienia „ważnych przyczyn” uzasadniających wypowiedzenie. Stąd niejako dorozumianie jest zastrzeżenie przez strony „ważnych przyczyn” również dla celów wypowiedzenia umowy w ustalonym terminie (rzeczywiste istnienie tych ważnych przyczyn Sąd Najwyższy podkreśla). Można uznać, że doszło tu do dania pierwszeństwa woli stron wobec językowej wykładni przepisu kodeksu cywilnego. I to mimo ograniczenia możliwości dostosowania umowy do woli stron przy wypowiedzeniu umowy najmu zawartej na czas oznaczony.

Samo rozstrzygnięcie nosi cechy opartego na zasadach słuszności i choć stanowi wyraz pewnej tendencji, to nie powinno być traktowane jako dopuszczające zastrzeżenie jedynie terminu, zamiast warunku, jako wypadku umożliwiającego wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony.

radca prawny Paweł Jadczak

Dzierżawcy i najemcy nieruchomości muszą zdawać sobie sprawę z możliwości przedwczesnego rozwiązania zawartych umów najmu i dzierżawy przez nowych nabywców nieruchomości, którzy uzyskali ich własność w wyniku egzekucji z nieruchomości. W celu zabezpieczenia swoich interesów powinni oni zadbać, w szczególności, o prawidłowe uregulowanie zagadnienia zwrotu planowanych nakładów na nieruchomość, zwłaszcza w tej części, w jakiej nakłady te nie zostaną zamortyzowane wskutek wcześniejszego wypowiedzenia umowy przez nabywcę. Praktyka pokazuje, że brak adekwatnych postanowień w umowach prowadzi do poważnych sporów oraz w istotnym stopniu zwiększa ryzyko prawne działalności dzierżawcy (lub najemcy), którego działalność opiera się na długoterminowym stosunku dzierżawy (najmu).

Przepis regulujący omawiane zagadnienie, mimo swojego materialnoprawnego charakteru, został umieszczony w kodeksie postępowania cywilnego, w części poświęconej postępowaniu egzekucyjnemu z nieruchomości. Mowa o art. 1002 k.p.c., zgodnie z którym, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nowy nabywca nieruchomości wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku jednak, gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że powyższy przepis nie dotyczy praw i obowiązków wynikających z umów najmu i dzierżawy nieruchomości, które zostały zawarte w toku postępowania egzekucyjnego, po zajęciu nieruchomości (w stosunku do dłużnika zajęcie następuje z chwilą doręczenia mu wezwania komornika do zapłaty długu pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości). W takim przypadku oddanie zajętej nieruchomości w najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji, na mocy art. 930 § 4 k.p.c. Tym samym nabywca nieruchomości nie jest takimi umowami związany. Jednocześnie należy mieć na względzie, że wskazany przepis art. 930 § 4 k.p.c. wszedł w życie na mocy nowelizacji z dnia 16 września 2011 r. i odnosi się do postępowań egzekucyjnych wszczętych po dniu 3 maja 2012 r. W poprzednim stanie prawnym, umowy najmu i dzierżawy zawarte w toku egzekucji odnosiły skutek względem nowego właściciela nieruchomości.

Przepis art. 1002 k.p.c. odsyła do zasad ogólnych zbywania rzeczy najętej (wydzierżawionej), przez co należy rozumieć odwołanie do treści art. 678 k.c. Przepis tej przewiduje wstąpienie z mocy prawa nabywcy rzeczy najętej na miejsce zbywcy, w razie zbycia tej rzeczy w czasie trwania stosunku najmu. W takim przypadku, nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, niezależnie od tego, czy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, czy też nieoznaczony. Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Wówczas bowiem, nabywca związany jest wyłącznie treścią umowy najmu, w którą wstępuje, i której nie może wypowiedzieć w przypadkach innych niż te, które wynikają z umowy. Przepis art. 678 k.c. znajduje odpowiednie zastosowanie do umowy dzierżawy na mocy art. 694 k.c.

Z kolei wyżej opisane zasady ogólne ulegają modyfikacji w stosunku do nabywców nieruchomości, którzy tytuł własności nabywają w trybie egzekucji z nieruchomości. Modyfikacja jest aktualna w odniesieniu do umów najmu lub dzierżawy zawartych na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata. W takim bowiem przypadku, nabywca może wypowiedzieć umowę niezależnie od zachowania formy pisemnej umowy z datą pewną i od wydania rzeczy. Możliwość takiego wypowiedzenia jest ograniczona terminem. Nabywca może skorzystać z uprawnienia do wypowiedzenia jedynie w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Ponadto okres wypowiedzenia wynosi rok, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego.

Praktyka pokazuje, że dzierżawcy i najemcy częstokroć zapominają o regulacji art. 1002 k.p.c. wychodząc z założenia, że zawarcie umowy w formie pisemnej i z datą pewną, a także doprowadzenie do wydania im przedmiotu najmu/dzierżawy zabezpieczy obowiązywanie umowy w zakładanym przez nich okresie czasu, niezbędnym do uzyskania rentowności prowadzonej na nieruchomości inwestycji. Takie założenia mogą okazać się złudne, a następnie – zgubne. W tym kontekście istotne jest więc nie tyle prawidłowe przygotowanie i zabezpieczenie umowy, co dokonanie weryfikacji osoby wydzierżawiającego i wynajmującego – co do jego rzetelności i wypłacalności. Brak tych przymiotów zwiększa bowiem ryzyko egzekucji z majątku tych osób, w tym – egzekucji z posiadanych przezeń nieruchomości.

adwokat Jagoda Guzik